DPE et vente immobilière : combien une mauvaise note peut-elle faire perdre à Orléans ?
DPE et vente immobilière : combien une mauvaise note peut-elle faire perdre à Orléans ?
Il y a encore quelques années, le diagnostic de performance énergétique était parfois considéré comme une simple formalité administrative.
Aujourd’hui, le DPE influence directement le prix, le nombre de visites, la négociation et le profil des acquéreurs.
Une maison classée F ou G peut toujours être vendue. Mais elle ne sera pas analysée de la même manière qu’un bien similaire classé C ou D.
Avant même de visiter, l’acheteur peut connaître :
La question n’est plus simplement :
« Quel est le DPE de ma maison ? »
Elle devient :
« Comment les acheteurs vont-ils intégrer cette note dans leur décision et dans leur offre ? »
Chez Maison Infinity, nous accompagnons des propriétaires à Orléans, Olivet, Saint-Jean-de-Braye, Chécy, Fleury-les-Aubrais, Saran, Ingré et dans l’ensemble du Loiret.
Notre rôle consiste à évaluer non seulement la valeur théorique d’un bien, mais aussi sa valeur perçue par les acquéreurs aujourd’hui.
Une mauvaise note DPE fait-elle réellement baisser le prix ?
La réponse directe
Oui, une mauvaise note DPE peut entraîner une décote importante. Mais il n’existe pas de pourcentage automatique applicable à tous les logements.
L’impact dépend notamment :
Ces chiffres ne signifient pas qu’une maison G située à Olivet perdra automatiquement 25 % de sa valeur.
Ils démontrent que la performance énergétique est devenue un élément financier majeur, et non plus un détail du dossier de diagnostics.
L’enjeu consiste donc à déterminer si la décote demandée par l’acquéreur est :
Que mesure réellement le DPE ?
Le diagnostic de performance énergétique classe le logement de A à G.
Il prend en compte deux grandes dimensions :
La classe finale correspond à la plus mauvaise des deux évaluations. Un logement peut donc avoir une consommation énergétique acceptable, mais être pénalisé par un chauffage fortement émetteur de CO₂. À l’inverse, un logement chauffé à l’électricité peut présenter une situation différente sur le volet climatique.
Une maison classée E, entretenue, bien située et facile à améliorer peut être plus attractive qu’une maison classée C présentant des défauts structurels, un mauvais emplacement ou de fortes nuisances.
Ce qui change pour le DPE en 2026
Depuis le 1er janvier 2026, le calcul du DPE a évolué pour les logements utilisant de l’électricité.
Le coefficient de conversion de l’électricité en énergie primaire est passé de 2,3 à 1,9. Cette modification peut améliorer la classe de certains logements chauffés à l’électricité. Aucun logement ne doit voir son étiquette se dégrader du seul fait de cette évolution.
Les DPE réalisés à partir du 1er janvier 2026 intègrent automatiquement ce nouveau coefficient.
Les DPE antérieurs restent valables lorsqu’ils respectent leur période de validité. Ils peuvent néanmoins, lorsqu’ils sont concernés par l’évolution, être mis à jour gratuitement sans nouvelle visite, grâce à l’Observatoire DPE-Audit de l’ADEME.
Pourquoi cette vérification est essentielle avant de vendre
Un propriétaire disposant d’un DPE E, F ou G pour un logement chauffé à l’électricité doit vérifier si une nouvelle attestation améliore sa classe.
Le passage de F à E, ou de E à D, peut avoir plusieurs conséquences :
Tous les anciens DPE sont-ils encore valables ?
Non.
Un DPE est généralement valable pendant dix ans, mais certains diagnostics anciens ont bénéficié de périodes de validité transitoires plus courtes.
Les DPE réalisés :
Les documents à préparer
La qualité du DPE dépend aussi des informations communiquées au diagnostiqueur.
Préparez notamment :
Sans preuve, certaines améliorations peuvent ne pas être prises en compte aussi précisément que prévu. L’ADEME recommande explicitement de préparer les factures et justificatifs avant la visite du diagnostiqueur.
Peut-on vendre une maison classée F ou G ?
Oui, la vente reste autorisée
Il n’existe pas d’interdiction générale de vendre un logement classé E, F ou G.
Le propriétaire n’est pas non plus obligé de réaliser les travaux recommandés dans l’audit avant la signature de la vente.
En revanche, la transaction doit respecter plusieurs obligations d’information.
Le vendeur devra notamment fournir :
Quand l’audit énergétique est-il obligatoire ?
Depuis le 1er janvier 2025, l’audit énergétique réglementaire est obligatoire lors de la vente :
Cette obligation ne vise pas, selon les mêmes modalités, la vente d’un appartement isolé situé dans une copropriété.
Que contient l’audit énergétique ?
L’audit complète le DPE. Il doit notamment présenter :
Le vendeur doit-il suivre les recommandations ?
Non.
L’audit est un outil d’information et de projection. Le vendeur peut :
coût des travaux + délai + risque
et
gain potentiel sur le prix + amélioration de l’attractivité
Pour approfondir la réglementation locative, consultez également notre article : Passoires thermiques : ce qui change pour les propriétaires
Pourquoi les acquéreurs négocient-ils davantage les mauvais DPE ?
Une mauvaise classe énergétique concentre plusieurs risques dans l’esprit de l’acheteur.
1. Le coût des consommations
L’acquéreur ne regarde plus seulement sa mensualité de crédit.
Il calcule aussi :
2. Le coût des travaux
Une classe F ou G peut entraîner des interrogations sur :
Un projet réellement évalué à 40 000 € peut ainsi provoquer une demande de réduction de 60 000 € ou 70 000 €, car l’acheteur intègre les imprévus, le temps consacré au chantier et le risque technique.
3. La capacité de financement
Le budget de travaux doit parfois être ajouté au financement de l’acquisition.
Or tous les acheteurs ne disposent pas :
4. Le risque locatif
Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G sont considérés comme non décents pour les nouveaux baux, renouvellements ou reconductions tacites concernés. Cette restriction doit s’étendre aux classes F en 2028 et E en 2034.
Pour un investisseur, un mauvais DPE affecte donc directement :
5. Le risque de revente
Même un acquéreur souhaitant occuper personnellement le logement peut anticiper sa future revente.
Il peut craindre :
Le contexte particulier d’Orléans et du Loiret
Le parc immobilier de l’agglomération orléanaise est très diversifié.
On y trouve notamment :
À Saint-Jean-de-Braye, par exemple, les données 2023 de l’Insee recensent, parmi les résidences principales construites avant 2021, 736 maisons achevées entre 1946 et 1970 et 1 960 maisons achevées entre 1971 et 1990. Cette ancienneté ne signifie pas que ces maisons sont toutes énergivores, car beaucoup ont été rénovées. Elle montre néanmoins l’importance locale des enjeux d’isolation, de chauffage et de rénovation.
Orléans Centre
Dans le centre-ville, le DPE peut être fortement influencé par :
Olivet
À Olivet, la qualité de l’emplacement et du cadre résidentiel peut compenser une partie de la faiblesse énergétique.
Cependant, pour deux maisons comparables, les acquéreurs peuvent privilégier celle qui dispose :
Saint-Jean-de-Braye
La proximité du tramway, des commerces et des équipements crée une demande réelle.
Pour une maison des années 1970 ou 1980, l’acquéreur cherchera rapidement à savoir :
Chécy et les communes périurbaines
Dans les secteurs où les terrains et les maisons sont plus grands, la surface à chauffer augmente.
Une maison attractive avec jardin peut donc subir une négociation importante lorsque :
Comment calculer la décote réelle de votre bien ?
Il ne faut jamais appliquer mécaniquement un pourcentage national à une maison locale.
La méthode doit croiser cinq analyses.
1. La valeur théorique sans décote énergétique
Il faut commencer par estimer le bien en fonction de :
2. Le coût réaliste des travaux
L’audit fournit une première estimation, mais des devis précis peuvent être nécessaires.
Il faut distinguer :
3. Le gain de classe envisageable
Dépenser 15 000 € sans changer de classe peut avoir moins d’impact commercial que dépenser 20 000 € et passer de F à D.
Mais aucun changement d’étiquette ne doit être promis sans simulation fiable ou nouveau diagnostic.
4. La tension du micro-marché
Dans un secteur très demandé et avec peu de biens disponibles, le vendeur peut conserver davantage de valeur.
Dans un secteur où plusieurs maisons rénovées sont proposées au même moment, la décote énergétique peut être plus forte.
5. Le profil de l’acquéreur
Un primo-accédant, un investisseur, une famille ou un marchand de biens n’analysent pas le projet de la même façon.
Le bon prix doit être cohérent avec le public susceptible d’acheter réellement la maison.
Trois exemples locaux illustratifs
Les situations suivantes sont des simulations pédagogiques. Elles ne correspondent pas à des transactions particulières.
Exemple 1 : maison classée F à Saint-Jean-de-Braye
Caractéristiques :
Mauvaise stratégie
Afficher la maison à 330 000 € et laisser l’acquéreur découvrir seul les travaux.
Il pourra demander une baisse supérieure à 50 000 €, par peur des imprévus.
Meilleure stratégie
Exemple 2 : appartement électrique classé E à Orléans
Caractéristiques :
Une attestation corrective permet éventuellement d’améliorer la note.
Conséquence
Le vendeur peut commercialiser le logement avec une information à jour et réduire les objections liées à une note devenue moins pertinente.
Exemple 3 : maison classée G à Chécy
Caractéristiques :
Deux options possibles
OptionAvantageRisqueRénover avant la venteMeilleure note et public élargiBudget, délai et risque de surinvestissementVendre en l’étatMise sur le marché rapideDécote et ciblage plus restreint
La meilleure décision dépendra du coût des travaux, de la trésorerie disponible, du calendrier du vendeur et du prix réellement accessible après rénovation.
Faut-il rénover avant de vendre ?
La réponse n’est pas toujours oui.
Une rénovation énergétique peut être pertinente lorsque :
À l’inverse, vendre en l’état peut être préférable lorsque :
Quels travaux peuvent améliorer le DPE ?
Il n’existe pas de solution identique pour toutes les maisons.
Les principaux postes sont généralement :
L’isolation des combles et de la toiture
La chaleur monte. Une toiture insuffisamment isolée peut représenter une source importante de déperdition.
L’isolation des combles est souvent étudiée en priorité lorsque sa réalisation est techniquement simple.
L’isolation des murs
Elle peut être réalisée :
Le système de chauffage
Le remplacement d’une chaudière ancienne au fioul ou au gaz peut améliorer la performance.
La pertinence d’une pompe à chaleur dépend toutefois :
Un ballon ancien ou mal adapté peut pénaliser la consommation, notamment dans les petites surfaces.
La ventilation
Isoler sans ventiler correctement peut provoquer :
Les fenêtres
Le remplacement des fenêtres peut améliorer le confort, mais ne doit pas toujours être la première dépense.
Il faut analyser l’ensemble de l’enveloppe avant de choisir les travaux.
Les erreurs à éviter avant la vente
Réaliser des travaux sans simulation
Un équipement neuf ne garantit pas automatiquement un changement de classe.
Changer uniquement les fenêtres
Cette intervention peut améliorer le confort, mais son impact sur le DPE dépend de l’ensemble du bâtiment.
Installer un chauffage puissant dans une maison mal isolée
Le chauffage ne compense pas toujours les pertes de l’enveloppe.
Ne pas conserver les factures
Sans justificatif, la qualité ou la date des travaux peuvent être plus difficiles à établir.
Promettre une future classe énergétique
Seul un DPE établi après les travaux peut confirmer officiellement
la nouvelle classe.
Cacher le problème
Les diagnostics et l’audit seront communiqués à l’acquéreur. Une stratégie transparente est plus efficace qu’une découverte tardive.
Retirer le coût total des travaux du prix
Le raisonnement est parfois trop simpliste.
La décote peut être :
Plan d’action Maison Infinity avant la commercialisation
Étape 1 : vérifier la validité du DPE
Étape 2 : préparer les justificatifs
Étape 3 : réaliser l’audit si nécessaire
Pour les maisons et immeubles en monopropriété classés E, F ou G.
Étape 4 : faire chiffrer les travaux stratégiques
Deux ou trois devis lisibles sont plus rassurants qu’une estimation vague.
Étape 5 : estimer le bien dans deux scénarios
Étape 6 : choisir une stratégie
Étape 7 : construire une annonce transparente
L’annonce doit parler du DPE, mais elle ne doit pas réduire toute la maison à sa note énergétique.
Elle doit aussi valoriser :
Étape 8 : qualifier financièrement les acquéreurs
Un projet avec travaux nécessite une analyse plus poussée du financement.
Pour vendre efficacement sans sacrifier votre prix, consultez également notre guide : Comment vendre sa maison rapidement à Orléans sans la brader ?
Check-list DPE avant de vendre
Diagnostic
Questions fréquentes sur le DPE et la vente
Peut-on vendre une maison classée G en 2026 ?
Oui. La vente est autorisée. Un DPE valide et, pour une maison individuelle ou un immeuble en monopropriété, un audit énergétique doivent être fournis.
Le vendeur est-il obligé de réaliser les travaux de l’audit ?
Non. L’audit informe l’acquéreur, mais les travaux ne sont pas obligatoires pour conclure la vente.
Une maison classée G perd-elle automatiquement 25 % ?
Non. Le chiffre de 25 % correspond à une moyenne nationale observée pour les maisons G comparées aux maisons D dans les transactions 2024. L’impact réel dépend du bien et du marché local.
Une maison classée E doit-elle disposer d’un audit ?
Oui, depuis le 1er janvier 2025, lorsqu’il s’agit d’une maison individuelle ou d’un immeuble d’habitation en monopropriété proposé à la vente.
L’audit concerne-t-il un appartement en copropriété ?
L’audit réglementaire de vente ne s’applique pas de la même manière à la vente d’un appartement isolé en copropriété. Il concerne principalement les maisons individuelles et les immeubles en monopropriété.
Combien de temps le DPE est-il valable ?
En principe dix ans, avec des exceptions pour les anciens DPE réalisés avant juillet 2021.
Combien de temps l’audit est-il valable ?
Cinq ans.
Le nouveau calcul 2026 améliore-t-il tous les logements électriques ?
Non. Il peut améliorer certains logements chauffés à l’électricité, mais l’impact dépend de leurs caractéristiques.
Faut-il refaire le DPE après des travaux ?
Pour faire reconnaître officiellement une nouvelle classe énergétique lors de la vente, un nouveau DPE est nécessaire après les travaux.
Un bon DPE augmente-t-il automatiquement le prix ?
Il améliore généralement l’attractivité et peut créer une valeur verte, mais le prix dépend toujours de l’emplacement, de l’état, des prestations et du marché.
Le DPE suffit-il pour connaître le coût réel des travaux ?
Non. Le DPE formule des recommandations générales. L’audit énergétique et les devis d’entreprises permettent une analyse plus précise.
Qui paie le DPE lors d’une vente ?
Il est établi aux frais du vendeur.
Peut-on contester un DPE ?
Le DPE est opposable. En présence d’une incohérence, il est possible de vérifier les données utilisées, de contacter le diagnostiqueur ou de solliciter une nouvelle expertise.
Est-il préférable de rénover ou de baisser le prix ?
Il faut comparer le coût, le délai et le gain attendu. Une rénovation de 40 000 € ne présente pas d’intérêt économique si elle ne permet qu’une valorisation de 20 000 €.
Quel mandat choisir pour vendre une passoire thermique ?
Le type de mandat doit surtout permettre une commercialisation cohérente, un interlocuteur unique, une qualification des acheteurs et une vraie stratégie de présentation. Consultez notre comparatif :
Mandat simple ou mandat exclusif : lequel choisir pour vendre ?
À retenir
Une mauvaise note DPE ne rend pas votre maison invendable.
Elle exige cependant :
Le vendeur qui ignore le DPE risque de subir la négociation.
Celui qui prépare le dossier peut transformer un défaut en projet de rénovation compréhensible, chiffré et maîtrisable.
Vous souhaitez vendre un bien classé E, F ou G à Orléans ?
Avant de réaliser des travaux ou d’accepter une forte décote, faites analyser votre situation.
Les équipes de Maison Infinity peuvent vous accompagner pour :
Demander une estimation gratuite de mon bien
Vous pouvez également consulter :
Il y a encore quelques années, le diagnostic de performance énergétique était parfois considéré comme une simple formalité administrative.
Aujourd’hui, le DPE influence directement le prix, le nombre de visites, la négociation et le profil des acquéreurs.
Une maison classée F ou G peut toujours être vendue. Mais elle ne sera pas analysée de la même manière qu’un bien similaire classé C ou D.
Avant même de visiter, l’acheteur peut connaître :
- la classe énergétique du logement ;
- sa classe climatique ;
- l’estimation de ses dépenses annuelles d’énergie ;
- le caractère éventuellement énergivore du bien ;
- les travaux recommandés dans le diagnostic.
La question n’est plus simplement :
« Quel est le DPE de ma maison ? »
Elle devient :
« Comment les acheteurs vont-ils intégrer cette note dans leur décision et dans leur offre ? »
Chez Maison Infinity, nous accompagnons des propriétaires à Orléans, Olivet, Saint-Jean-de-Braye, Chécy, Fleury-les-Aubrais, Saran, Ingré et dans l’ensemble du Loiret.
Notre rôle consiste à évaluer non seulement la valeur théorique d’un bien, mais aussi sa valeur perçue par les acquéreurs aujourd’hui.
Une mauvaise note DPE fait-elle réellement baisser le prix ?
La réponse directe
Oui, une mauvaise note DPE peut entraîner une décote importante. Mais il n’existe pas de pourcentage automatique applicable à tous les logements.
L’impact dépend notamment :
- du type de bien ;
- de sa localisation ;
- du niveau de tension du marché ;
- de la classe exacte du DPE ;
- du montant estimé des travaux ;
- du système de chauffage ;
- de la qualité générale du logement ;
- de son potentiel après rénovation ;
- du profil de l’acquéreur.
Ces chiffres ne signifient pas qu’une maison G située à Olivet perdra automatiquement 25 % de sa valeur.
Ils démontrent que la performance énergétique est devenue un élément financier majeur, et non plus un détail du dossier de diagnostics.
L’enjeu consiste donc à déterminer si la décote demandée par l’acquéreur est :
- cohérente avec les travaux ;
- supérieure au coût réel de la rénovation ;
- justifiée par le marché ;
- déjà intégrée dans le prix de présentation ;
- compensée par les autres qualités du bien.
Que mesure réellement le DPE ?
Le diagnostic de performance énergétique classe le logement de A à G.
Il prend en compte deux grandes dimensions :
- la consommation d’énergie primaire ;
- les émissions de gaz à effet de serre.
La classe finale correspond à la plus mauvaise des deux évaluations. Un logement peut donc avoir une consommation énergétique acceptable, mais être pénalisé par un chauffage fortement émetteur de CO₂. À l’inverse, un logement chauffé à l’électricité peut présenter une situation différente sur le volet climatique.
Une maison classée E, entretenue, bien située et facile à améliorer peut être plus attractive qu’une maison classée C présentant des défauts structurels, un mauvais emplacement ou de fortes nuisances.
Ce qui change pour le DPE en 2026
Depuis le 1er janvier 2026, le calcul du DPE a évolué pour les logements utilisant de l’électricité.
Le coefficient de conversion de l’électricité en énergie primaire est passé de 2,3 à 1,9. Cette modification peut améliorer la classe de certains logements chauffés à l’électricité. Aucun logement ne doit voir son étiquette se dégrader du seul fait de cette évolution.
Les DPE réalisés à partir du 1er janvier 2026 intègrent automatiquement ce nouveau coefficient.
Les DPE antérieurs restent valables lorsqu’ils respectent leur période de validité. Ils peuvent néanmoins, lorsqu’ils sont concernés par l’évolution, être mis à jour gratuitement sans nouvelle visite, grâce à l’Observatoire DPE-Audit de l’ADEME.
Pourquoi cette vérification est essentielle avant de vendre
Un propriétaire disposant d’un DPE E, F ou G pour un logement chauffé à l’électricité doit vérifier si une nouvelle attestation améliore sa classe.
Le passage de F à E, ou de E à D, peut avoir plusieurs conséquences :
- suppression de la mention « logement à consommation énergétique excessive » si le logement sort de F ou G ;
- perception plus rassurante dans l’annonce ;
- réduction de la négociation ;
- changement des obligations relatives à l’audit ;
- augmentation du nombre d’acheteurs potentiels ;
- amélioration de la valeur estimée.
Tous les anciens DPE sont-ils encore valables ?
Non.
Un DPE est généralement valable pendant dix ans, mais certains diagnostics anciens ont bénéficié de périodes de validité transitoires plus courtes.
Les DPE réalisés :
- entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 ne sont plus valables ;
- entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne sont plus valables depuis le 31 décembre 2024.
Les documents à préparer
La qualité du DPE dépend aussi des informations communiquées au diagnostiqueur.
Préparez notamment :
- les factures d’isolation ;
- les factures des fenêtres ;
- les références de la chaudière ou de la pompe à chaleur ;
- les justificatifs de travaux ;
- les photographies prises pendant les travaux ;
- les documents concernant la ventilation ;
- les plans ;
- l’année de construction ;
- les contrats d’entretien ;
- les études thermiques disponibles.
Sans preuve, certaines améliorations peuvent ne pas être prises en compte aussi précisément que prévu. L’ADEME recommande explicitement de préparer les factures et justificatifs avant la visite du diagnostiqueur.
Peut-on vendre une maison classée F ou G ?
Oui, la vente reste autorisée
Il n’existe pas d’interdiction générale de vendre un logement classé E, F ou G.
Le propriétaire n’est pas non plus obligé de réaliser les travaux recommandés dans l’audit avant la signature de la vente.
En revanche, la transaction doit respecter plusieurs obligations d’information.
Le vendeur devra notamment fournir :
- un DPE valide ;
- les autres diagnostics obligatoires ;
- un audit énergétique lorsque le bien est concerné ;
- une information transparente sur les dépenses théoriques ;
- les documents permettant à l’acquéreur d’évaluer les travaux.
Quand l’audit énergétique est-il obligatoire ?
Depuis le 1er janvier 2025, l’audit énergétique réglementaire est obligatoire lors de la vente :
- d’une maison individuelle classée E, F ou G ;
- d’un immeuble collectif d’habitation en monopropriété classé E, F ou G.
Cette obligation ne vise pas, selon les mêmes modalités, la vente d’un appartement isolé situé dans une copropriété.
Que contient l’audit énergétique ?
L’audit complète le DPE. Il doit notamment présenter :
- la performance actuelle du bâtiment ;
- la répartition des principales déperditions ;
- au moins deux propositions de parcours de travaux ;
- la performance attendue après rénovation ;
- une estimation du coût des travaux ;
- les économies d’énergie théoriques ;
- les principales aides mobilisables ;
- les besoins en ventilation et en qualité de l’air.
Le vendeur doit-il suivre les recommandations ?
Non.
L’audit est un outil d’information et de projection. Le vendeur peut :
- réaliser tout ou partie des travaux ;
- vendre sans travaux ;
- fournir des devis complémentaires ;
- adapter son prix ;
- cibler des acquéreurs disposant d’un projet de rénovation.
coût des travaux + délai + risque
et
gain potentiel sur le prix + amélioration de l’attractivité
Pour approfondir la réglementation locative, consultez également notre article : Passoires thermiques : ce qui change pour les propriétaires
Pourquoi les acquéreurs négocient-ils davantage les mauvais DPE ?
Une mauvaise classe énergétique concentre plusieurs risques dans l’esprit de l’acheteur.
1. Le coût des consommations
L’acquéreur ne regarde plus seulement sa mensualité de crédit.
Il calcule aussi :
- le chauffage ;
- l’eau chaude ;
- l’électricité ;
- l’entretien des équipements ;
- le budget global du logement.
2. Le coût des travaux
Une classe F ou G peut entraîner des interrogations sur :
- l’isolation des combles ;
- l’isolation des murs ;
- les menuiseries ;
- le chauffage ;
- la ventilation ;
- l’humidité ;
- la toiture ;
- l’eau chaude sanitaire.
Un projet réellement évalué à 40 000 € peut ainsi provoquer une demande de réduction de 60 000 € ou 70 000 €, car l’acheteur intègre les imprévus, le temps consacré au chantier et le risque technique.
3. La capacité de financement
Le budget de travaux doit parfois être ajouté au financement de l’acquisition.
Or tous les acheteurs ne disposent pas :
- d’un apport suffisant ;
- d’une enveloppe de trésorerie ;
- d’une capacité d’endettement complémentaire ;
- de la possibilité de financer immédiatement une rénovation globale.
4. Le risque locatif
Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G sont considérés comme non décents pour les nouveaux baux, renouvellements ou reconductions tacites concernés. Cette restriction doit s’étendre aux classes F en 2028 et E en 2034.
Pour un investisseur, un mauvais DPE affecte donc directement :
- la possibilité de louer ;
- le calendrier des travaux ;
- le rendement ;
- la vacance locative ;
- la valeur future de revente.
5. Le risque de revente
Même un acquéreur souhaitant occuper personnellement le logement peut anticiper sa future revente.
Il peut craindre :
- un durcissement réglementaire ;
- une décote accrue ;
- une augmentation du coût de l’énergie ;
- une difficulté à trouver un futur acheteur.
Le contexte particulier d’Orléans et du Loiret
Le parc immobilier de l’agglomération orléanaise est très diversifié.
On y trouve notamment :
- des appartements anciens dans le centre d’Orléans ;
- des maisons de ville à Saint-Marceau, Dunois ou Madeleine ;
- des pavillons construits entre les années 1960 et 1990 ;
- des maisons familiales à Olivet, Saint-Jean-de-Braye, Chécy ou Saran ;
- des longères et maisons rurales dans les communes périphériques ;
- des programmes plus récents disposant de meilleures performances.
À Saint-Jean-de-Braye, par exemple, les données 2023 de l’Insee recensent, parmi les résidences principales construites avant 2021, 736 maisons achevées entre 1946 et 1970 et 1 960 maisons achevées entre 1971 et 1990. Cette ancienneté ne signifie pas que ces maisons sont toutes énergivores, car beaucoup ont été rénovées. Elle montre néanmoins l’importance locale des enjeux d’isolation, de chauffage et de rénovation.
Orléans Centre
Dans le centre-ville, le DPE peut être fortement influencé par :
- la petite surface de certains appartements ;
- le chauffage électrique ;
- la qualité des fenêtres ;
- l’étage ;
- la mitoyenneté ;
- le type d’immeuble ;
- les possibilités de travaux en copropriété.
Olivet
À Olivet, la qualité de l’emplacement et du cadre résidentiel peut compenser une partie de la faiblesse énergétique.
Cependant, pour deux maisons comparables, les acquéreurs peuvent privilégier celle qui dispose :
- d’une isolation récente ;
- d’une pompe à chaleur ;
- de menuiseries performantes ;
- d’une ventilation adaptée ;
- d’un meilleur confort d’été.
Saint-Jean-de-Braye
La proximité du tramway, des commerces et des équipements crée une demande réelle.
Pour une maison des années 1970 ou 1980, l’acquéreur cherchera rapidement à savoir :
- si les combles sont isolés ;
- si les murs ont été traités ;
- quel est l’âge du chauffage ;
- si les fenêtres ont été changées ;
- si la ventilation fonctionne correctement ;
- si l’installation électrique doit être reprise.
Chécy et les communes périurbaines
Dans les secteurs où les terrains et les maisons sont plus grands, la surface à chauffer augmente.
Une maison attractive avec jardin peut donc subir une négociation importante lorsque :
- les dépenses annuelles annoncées sont élevées ;
- le chauffage fonctionne au fioul ;
- l’isolation est insuffisante ;
- les travaux touchent plusieurs postes simultanément.
Comment calculer la décote réelle de votre bien ?
Il ne faut jamais appliquer mécaniquement un pourcentage national à une maison locale.
La méthode doit croiser cinq analyses.
1. La valeur théorique sans décote énergétique
Il faut commencer par estimer le bien en fonction de :
- l’adresse ;
- la surface ;
- le terrain ;
- l’état ;
- les prestations ;
- les dépendances ;
- l’exposition ;
- les ventes récentes ;
- les biens concurrents.
2. Le coût réaliste des travaux
L’audit fournit une première estimation, mais des devis précis peuvent être nécessaires.
Il faut distinguer :
- les travaux indispensables ;
- les travaux améliorant réellement la classe ;
- les travaux de confort ;
- les travaux esthétiques ;
- les travaux déjà intégrés dans la valeur générale du bien.
3. Le gain de classe envisageable
Dépenser 15 000 € sans changer de classe peut avoir moins d’impact commercial que dépenser 20 000 € et passer de F à D.
Mais aucun changement d’étiquette ne doit être promis sans simulation fiable ou nouveau diagnostic.
4. La tension du micro-marché
Dans un secteur très demandé et avec peu de biens disponibles, le vendeur peut conserver davantage de valeur.
Dans un secteur où plusieurs maisons rénovées sont proposées au même moment, la décote énergétique peut être plus forte.
5. Le profil de l’acquéreur
Un primo-accédant, un investisseur, une famille ou un marchand de biens n’analysent pas le projet de la même façon.
Le bon prix doit être cohérent avec le public susceptible d’acheter réellement la maison.
Trois exemples locaux illustratifs
Les situations suivantes sont des simulations pédagogiques. Elles ne correspondent pas à des transactions particulières.
Exemple 1 : maison classée F à Saint-Jean-de-Braye
Caractéristiques :
- 120 m² ;
- quatre chambres ;
- jardin ;
- proximité du tram ;
- chauffage au gaz ancien ;
- isolation des combles insuffisante ;
- valeur théorique rénovée : 330 000 €.
Mauvaise stratégie
Afficher la maison à 330 000 € et laisser l’acquéreur découvrir seul les travaux.
Il pourra demander une baisse supérieure à 50 000 €, par peur des imprévus.
Meilleure stratégie
- présenter l’audit dès le début ;
- obtenir des devis ;
- expliquer les étapes de rénovation ;
- positionner le prix en tenant compte de la situation ;
- mettre en avant la localisation et les volumes ;
- cibler les acheteurs capables de financer les travaux.
Exemple 2 : appartement électrique classé E à Orléans
Caractéristiques :
- 42 m² ;
- centre-ville ;
- chauffage électrique ;
- fenêtres récentes ;
- DPE réalisé en 2024.
Une attestation corrective permet éventuellement d’améliorer la note.
Conséquence
Le vendeur peut commercialiser le logement avec une information à jour et réduire les objections liées à une note devenue moins pertinente.
Exemple 3 : maison classée G à Chécy
Caractéristiques :
- 155 m² ;
- grand terrain ;
- chauffage au fioul ;
- fenêtres anciennes ;
- toiture entretenue ;
- bonne localisation familiale.
Deux options possibles
OptionAvantageRisqueRénover avant la venteMeilleure note et public élargiBudget, délai et risque de surinvestissementVendre en l’étatMise sur le marché rapideDécote et ciblage plus restreint
La meilleure décision dépendra du coût des travaux, de la trésorerie disponible, du calendrier du vendeur et du prix réellement accessible après rénovation.
Faut-il rénover avant de vendre ?
La réponse n’est pas toujours oui.
Une rénovation énergétique peut être pertinente lorsque :
- le coût est maîtrisé ;
- les travaux sont rapides ;
- le gain de classe est prévisible ;
- la maison est vide ;
- le vendeur dispose du financement ;
- l’amélioration ouvre l’accès à une nouvelle catégorie d’acquéreurs ;
- le gain de valeur attendu dépasse raisonnablement le coût et le risque.
À l’inverse, vendre en l’état peut être préférable lorsque :
- les travaux sont lourds ;
- le délai de vente est prioritaire ;
- le propriétaire ne dispose pas de la trésorerie ;
- l’acquéreur souhaite choisir lui-même les solutions ;
- la maison nécessite également une rénovation esthétique ;
- les aides dépendent davantage de la situation du futur occupant ;
- la localisation permet de maintenir une demande suffisante.
Quels travaux peuvent améliorer le DPE ?
Il n’existe pas de solution identique pour toutes les maisons.
Les principaux postes sont généralement :
L’isolation des combles et de la toiture
La chaleur monte. Une toiture insuffisamment isolée peut représenter une source importante de déperdition.
L’isolation des combles est souvent étudiée en priorité lorsque sa réalisation est techniquement simple.
L’isolation des murs
Elle peut être réalisée :
- par l’intérieur ;
- par l’extérieur ;
- selon une combinaison adaptée au bâtiment.
Le système de chauffage
Le remplacement d’une chaudière ancienne au fioul ou au gaz peut améliorer la performance.
La pertinence d’une pompe à chaleur dépend toutefois :
- de l’isolation existante ;
- du dimensionnement ;
- des émetteurs ;
- du terrain ;
- du niveau sonore ;
- de l’installation électrique ;
- des besoins réels du logement.
Un ballon ancien ou mal adapté peut pénaliser la consommation, notamment dans les petites surfaces.
La ventilation
Isoler sans ventiler correctement peut provoquer :
- humidité ;
- condensation ;
- moisissures ;
- dégradation de la qualité de l’air.
Les fenêtres
Le remplacement des fenêtres peut améliorer le confort, mais ne doit pas toujours être la première dépense.
Il faut analyser l’ensemble de l’enveloppe avant de choisir les travaux.
Les erreurs à éviter avant la vente
Réaliser des travaux sans simulation
Un équipement neuf ne garantit pas automatiquement un changement de classe.
Changer uniquement les fenêtres
Cette intervention peut améliorer le confort, mais son impact sur le DPE dépend de l’ensemble du bâtiment.
Installer un chauffage puissant dans une maison mal isolée
Le chauffage ne compense pas toujours les pertes de l’enveloppe.
Ne pas conserver les factures
Sans justificatif, la qualité ou la date des travaux peuvent être plus difficiles à établir.
Promettre une future classe énergétique
Seul un DPE établi après les travaux peut confirmer officiellement
la nouvelle classe.
Cacher le problème
Les diagnostics et l’audit seront communiqués à l’acquéreur. Une stratégie transparente est plus efficace qu’une découverte tardive.
Retirer le coût total des travaux du prix
Le raisonnement est parfois trop simpliste.
La décote peut être :
- inférieure au coût des travaux, si le marché reste tendu ;
- proche du coût des travaux ;
- supérieure au coût, lorsque l’acquéreur ajoute le risque, le délai et les contraintes du chantier.
Plan d’action Maison Infinity avant la commercialisation
Étape 1 : vérifier la validité du DPE
- date du diagnostic ;
- numéro ADEME ;
- méthode utilisée ;
- éventuelle attestation corrective ;
- impact du coefficient électrique 2026 ;
- prise en compte des petites surfaces.
Étape 2 : préparer les justificatifs
- factures ;
- photographies ;
- contrats d’entretien ;
- plans ;
- documents de copropriété ;
- références des équipements.
Étape 3 : réaliser l’audit si nécessaire
Pour les maisons et immeubles en monopropriété classés E, F ou G.
Étape 4 : faire chiffrer les travaux stratégiques
Deux ou trois devis lisibles sont plus rassurants qu’une estimation vague.
Étape 5 : estimer le bien dans deux scénarios
- valeur actuelle en l’état ;
- valeur potentielle après travaux.
Étape 6 : choisir une stratégie
- vendre immédiatement ;
- réaliser des travaux ciblés ;
- effectuer une rénovation globale ;
- repositionner le prix ;
- cibler les acquéreurs rénovateurs.
Étape 7 : construire une annonce transparente
L’annonce doit parler du DPE, mais elle ne doit pas réduire toute la maison à sa note énergétique.
Elle doit aussi valoriser :
- l’emplacement ;
- le terrain ;
- les volumes ;
- l’agencement ;
- les transports ;
- les écoles ;
- les possibilités d’évolution ;
- les travaux déjà réalisés.
Étape 8 : qualifier financièrement les acquéreurs
Un projet avec travaux nécessite une analyse plus poussée du financement.
Pour vendre efficacement sans sacrifier votre prix, consultez également notre guide : Comment vendre sa maison rapidement à Orléans sans la brader ?
Check-list DPE avant de vendre
Diagnostic
- Mon DPE est encore valide.
- J’ai vérifié son numéro ADEME.
- J’ai contrôlé l’impact des règles applicables depuis 2026.
- J’ai téléchargé l’attestation corrective lorsqu’elle existe.
- Les travaux réalisés ont été pris en compte.
- Je sais si mon logement est soumis à l’audit.
- L’audit a été commandé suffisamment tôt.
- Je dispose de sa version complète.
- Les scénarios de travaux sont compréhensibles.
- Les coûts indiqués ont été complétés par des devis si nécessaire.
- La valeur du bien a été calculée indépendamment de mon besoin financier.
- Les ventes comparables ont été analysées.
- Les biens concurrents ont été étudiés.
- L’impact du DPE a été contextualisé.
- La décote ne repose pas sur un pourcentage automatique.
- L’annonce affiche correctement le DPE.
- La mention obligatoire F ou G est présente.
- Les dépenses théoriques sont expliquées.
- Les travaux déjà réalisés sont documentés.
- Les points forts du bien restent clairement visibles.
- Les acquéreurs sont qualifiés financièrement.
Questions fréquentes sur le DPE et la vente
Peut-on vendre une maison classée G en 2026 ?
Oui. La vente est autorisée. Un DPE valide et, pour une maison individuelle ou un immeuble en monopropriété, un audit énergétique doivent être fournis.
Le vendeur est-il obligé de réaliser les travaux de l’audit ?
Non. L’audit informe l’acquéreur, mais les travaux ne sont pas obligatoires pour conclure la vente.
Une maison classée G perd-elle automatiquement 25 % ?
Non. Le chiffre de 25 % correspond à une moyenne nationale observée pour les maisons G comparées aux maisons D dans les transactions 2024. L’impact réel dépend du bien et du marché local.
Une maison classée E doit-elle disposer d’un audit ?
Oui, depuis le 1er janvier 2025, lorsqu’il s’agit d’une maison individuelle ou d’un immeuble d’habitation en monopropriété proposé à la vente.
L’audit concerne-t-il un appartement en copropriété ?
L’audit réglementaire de vente ne s’applique pas de la même manière à la vente d’un appartement isolé en copropriété. Il concerne principalement les maisons individuelles et les immeubles en monopropriété.
Combien de temps le DPE est-il valable ?
En principe dix ans, avec des exceptions pour les anciens DPE réalisés avant juillet 2021.
Combien de temps l’audit est-il valable ?
Cinq ans.
Le nouveau calcul 2026 améliore-t-il tous les logements électriques ?
Non. Il peut améliorer certains logements chauffés à l’électricité, mais l’impact dépend de leurs caractéristiques.
Faut-il refaire le DPE après des travaux ?
Pour faire reconnaître officiellement une nouvelle classe énergétique lors de la vente, un nouveau DPE est nécessaire après les travaux.
Un bon DPE augmente-t-il automatiquement le prix ?
Il améliore généralement l’attractivité et peut créer une valeur verte, mais le prix dépend toujours de l’emplacement, de l’état, des prestations et du marché.
Le DPE suffit-il pour connaître le coût réel des travaux ?
Non. Le DPE formule des recommandations générales. L’audit énergétique et les devis d’entreprises permettent une analyse plus précise.
Qui paie le DPE lors d’une vente ?
Il est établi aux frais du vendeur.
Peut-on contester un DPE ?
Le DPE est opposable. En présence d’une incohérence, il est possible de vérifier les données utilisées, de contacter le diagnostiqueur ou de solliciter une nouvelle expertise.
Est-il préférable de rénover ou de baisser le prix ?
Il faut comparer le coût, le délai et le gain attendu. Une rénovation de 40 000 € ne présente pas d’intérêt économique si elle ne permet qu’une valorisation de 20 000 €.
Quel mandat choisir pour vendre une passoire thermique ?
Le type de mandat doit surtout permettre une commercialisation cohérente, un interlocuteur unique, une qualification des acheteurs et une vraie stratégie de présentation. Consultez notre comparatif :
Mandat simple ou mandat exclusif : lequel choisir pour vendre ?
À retenir
Une mauvaise note DPE ne rend pas votre maison invendable.
Elle exige cependant :
- une information à jour ;
- une estimation qui intègre le marché local ;
- un audit conforme lorsqu’il est obligatoire ;
- des travaux correctement chiffrés ;
- une stratégie de prix cohérente ;
- des acquéreurs financièrement qualifiés ;
- une communication transparente.
Le vendeur qui ignore le DPE risque de subir la négociation.
Celui qui prépare le dossier peut transformer un défaut en projet de rénovation compréhensible, chiffré et maîtrisable.
Vous souhaitez vendre un bien classé E, F ou G à Orléans ?
Avant de réaliser des travaux ou d’accepter une forte décote, faites analyser votre situation.
Les équipes de Maison Infinity peuvent vous accompagner pour :
- vérifier la cohérence de votre DPE ;
- évaluer son impact sur la valeur du bien ;
- analyser les ventes comparables ;
- étudier les biens concurrents ;
- comparer la vente en l’état et la vente après travaux ;
- construire une stratégie de commercialisation adaptée ;
- qualifier le financement des acquéreurs.
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